Análise e orientações
A UNICOS Incorporadora vendeu 80% da primeira torre do Residencial Giulia Boulevard em cerca de seis meses.
Com esse ritmo, antecipou a segunda torre, que estava prevista para dezembro, e marcou a abertura das vendas para 16 de outubro, em São José do Rio Preto.
Para o corretor, a notícia diz respeito ao bolso dele. No econômico, quem lê a demanda em tempo real lança antes, vende antes e recebe antes.
O que mudou no Giulia Boulevard e no mercado de Rio Preto
A primeira torre saiu em abril. Com 80% das unidades comercializadas, a incorporadora puxou para outubro a decisão que só viria em dezembro.
O empreendimento fica na região oeste da cidade. São duas torres de 135 apartamentos cada, 270 unidades no total.
O projeto tem duas plantas: 49,39 m² com dois dormitórios e 57,47 m² com dois dormitórios e uma suíte.
São 15 itens de lazer, entre eles academia, coworking, brinquedoteca, pet place e cinema ao ar livre.
O produto se enquadra nas faixas 2 e 3 do Minha Casa, Minha Vida, com unidades a partir de R$ 260 mil. A entrada pode ser parcelada em até 80 vezes, conforme o perfil da negociação.
A pressa tem explicação. Segundo o Secovi-SP, as vendas de residenciais novos em Rio Preto somaram R$ 548,4 milhões no segundo trimestre de 2026, alta de 17,5% sobre o mesmo período de 2025.
Nos verticais, o valor saltou de R$ 319 milhões para R$ 524,4 milhões, alta de 64,4%. Já o número de apartamentos vendidos foi de 1.010 para 1.020.
O crédito pesa muito nessa conta. Em 2025, o MCMV respondeu por 73% dos contratos imobiliários firmados no município.
Desde abril, a modalidade Classe Média operada pela Caixa atende famílias com renda mensal de até R$ 13 mil e imóveis de até R$ 600 mil, sempre sujeita ao enquadramento e à aprovação de crédito.
“Mais do que o volume comercializado, acompanhamos o comportamento da procura e a aderência do produto ao mercado.” (Val Ferreira, diretora Comercial e Marketing da UNICOS)
Em Rio Preto, o VGV vertical disparou enquanto o volume de unidades ficou estável
Variação do 2º trimestre de 2026 sobre o 2º trimestre de 2025 em São José do Rio Preto (variação de unidades calculada a partir de 1.010 para 1.020 apartamentos)
A matemática do corretor: o VGV subiu, o volume não
Volte aos dados do Secovi-SP. O VGV vertical cresceu 64,4%, mas o número de unidades vendidas subiu cerca de 1%.
Dividindo os números do próprio levantamento, o valor médio por apartamento vendido foi de cerca de R$ 316 mil para cerca de R$ 514 mil entre os dois trimestres.
Em resumo: Rio Preto vende praticamente a mesma quantidade de apartamentos, só que mais caros.
Para quem trabalha no econômico, isso aperta. Com o número de negócios quase parado, cada comprador de MCMV passou a ser disputado por imobiliárias, autônomos e o plantão da incorporadora.
Agora um exemplo hipotético, só para ilustrar (não é dado da notícia). Com uma comissão de 4% sobre uma unidade de R$ 260 mil, o corretor recebe R$ 10.400 por venda.
A segunda torre tem 135 unidades. No mesmo cenário hipotético, quem fechar 5 delas na janela de lançamento soma R$ 52 mil em comissão.
Essa janela ficou mais curta. Como a torre foi antecipada em dois meses, o corretor que planejava prospectar em novembro já está atrasado.
“Lançamento antecipado premia quem já tem lista de espera qualificada no WhatsApp. Quem começar a prospectar no dia 16 vai disputar as sobras.”
Plano de ação: o que fazer antes e depois de 16 de outubro
A própria UNICOS deu a pista: decidiu olhando o comportamento da procura, além do volume. O corretor precisa aplicar a mesma lógica dentro do CRM.
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Reative quem travou na torre 1: filtre no CRM os leads do Giulia Boulevard que pararam por causa da entrada. O parcelamento em até 80 vezes é o gancho para retomar a conversa.
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Qualifique em 60 segundos no WhatsApp: faça três perguntas fixas (renda familiar, se mora de aluguel, se tem FGTS). As respostas separam faixa 2, faixa 3 e Classe Média antes de você gastar uma visita.
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Simulação antes do agendamento: envie a pré-análise de crédito antes de marcar horário. Sem simulação, a visita ao decorado vira passeio.
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Use a realidade virtual para lotar a agenda: a central de vendas tem maquete, decorado e óculos de realidade virtual. Chame o cliente para ver o apartamento dele, em vez de convidá-lo para “conhecer o projeto”.
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Marque a planta de interesse no CRM: registre se o lead quer 49,39 m² ou 57,47 m² com suíte. É esse dado de aderência que move decisões de lançamento.
Se o seu atendimento ainda depende de você responder manualmente às 23h, estruture uma automação de atendimento no WhatsApp que faça a triagem por faixa de renda.
E se os leads da torre 1 estão espalhados em conversas soltas, comece por como organizar seu funil de vendas antes da abertura.
- Nos anúncios: Segmente a região oeste de Rio Preto e o público que hoje paga aluguel.
O criativo precisa de dois números da notícia: a partir de R$ 260 mil e entrada em até 80 vezes.
Nunca prometa aprovação. O financiamento depende das regras vigentes, do enquadramento e da análise de crédito.
Anúncio que promete crédito garantido queima a reputação do corretor e a conta de anúncios.
- Quem ganha e quem quebra a cara: Ganha o corretor que chega ao dia 16 com a base segmentada, as simulações prontas e as visitas agendadas. Esse vende na primeira semana, com as melhores unidades ainda disponíveis.
Quebra a cara quem trata o lançamento como um evento de um dia. Esse vai passar outubro mandando PDF genérico para lead frio enquanto a torre vende.
Val Ferreira resume o trabalho comercial como orientar o cliente para uma decisão compatível com a realidade financeira dele.
No MCMV, fecha quem orienta rápido e com o número na mão.
